📌 3줄 요약 (전세사기 시리즈 9편)
- 중개를 쓰면 중개사가 집 상태를 확인하고 설명할 의무와, 잘못하면 손해를 물어 줄 책임이 생겨요
- 직거래(중개사 없이 집주인과 바로 거래)는 중개보수(복비)가 없지만, 집에 걸린 권리 확인·계약서·신고를 전부 내가 해요
- 정책 전세대출·보증은 중개업소 계약을 요건으로 두는 경우가 많아요
※ 어느 쪽을 권하는 글이 아니라 차이를 정리한 일반 정보예요.
부동산 앱·커뮤니티에서 집주인과 바로 연결되는 직거래가 늘면서 ‘복비(중개 수수료) 아끼면 이득 아닌가?’라는 질문이 많아요. 🤝
돈 문제보다 먼저, 누가 무엇을 책임지는지가 어떻게 달라지는지 법 조문으로 비교해 볼게요.
한눈에 비교
중개를 쓰면 생기는 것
공인중개사법 제25조는 중개사무소를 연 공인중개사(개업공인중개사)에게 의무를 줘요. 집에 걸린 권리(권리관계)와 거래 제한 등을 확인해 설명하고, 그 내용을 적은 확인·설명서를 건네줘야 해요. 이 설명서를 받으면 계약 전에 확인할 내용이 한 장에 정리돼요.
제30조는 중개사가 일부러 또는 실수로(고의·과실) 손해를 끼치면 물어 주도록(배상) 해요. 이를 위해 보증보험·공제(일종의 대비 보험)에 가입하게 해요. 그래서 중개사의 잘못으로 손해가 생겼을 때 배상을 받을 길이 있어요. 보증 금액은 시행령 제24조에 정해져 있어요.
제33조는 중개사의 금지행위도 정해요. 다만 2편·8편에서 봤듯이 중개사가 사기에 가담한 사례도 있으니, 중개를 써도 등기부 확인은 내 몫이에요.
중개보수는 얼마까지?
보수는 법이 정한 최대 비율(요율 상한) 안에서 서로 정해요. 상한을 넘는 금액은 정할 수 없다는 뜻이에요. 계약 전에 보수를 미리 정해 두면 분쟁을 줄일 수 있어요.
직거래에서 커지는 위험
- 집주인 확인: 등기부 소유자와 신분증 대조, 대리인이면 위임장·인감증명서 (6편)
- 계약서: 특약(계약서에 따로 적는 약속, 예: 보증금 반환·근저당 말소)을 스스로 챙겨야 해요
- 신고: 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차는 계약 30일 안에 신고 (부동산거래신고법 제6조의2)
- 대항력(집주인이 바뀌어도 내 권리를 지키는 힘): 전입신고·확정일자는 어느 쪽이든 직접 (5편)
- 대출·보증: 정책 전세대출은 중개업소 계약을 요구하는 상품이 많아요
⚠️ 직거래 사기에서 자주 보이는 장면
시세보다 낮은 보증금, 급하게 계약금부터 보내라는 요구, 소유자가 아닌 사람 계좌로 입금 요청. 하나라도 보이면 멈추고 1편 체크리스트를 다시 확인하세요.
팩트체크: 중개 vs 직거래
주장: 중개 사고가 나면 중개사가 무조건 전액 배상한다
판정: 반만 사실
고의·과실이 인정돼야 하고, 보증 금액 한도도 있어요.
출처: 국가법령정보센터 · 공인중개사법 제30조(손해배상책임) · 국가법령정보센터 · 공인중개사법 시행령 제24조(보증 설정)
주장: 직거래 계약서도 법적 효력이 있다
판정: 사실
당사자 합의로 계약이 성립해요. 다만 대출·보증 요건은 별개예요.
출처: 광주은행 · HF 보증 청년 전월세 보증금대출 상품공시(2026.10.19~)
주장: 직거래면 전월세 신고를 안 해도 된다
판정: 사실 아님
신고 대상 계약이면 중개 여부와 관계없이 당사자가 신고해야 해요.
출처: 국가법령정보센터 · 부동산거래신고법 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)
📚 전세사기 시리즈
1편 · 예방 체크리스트 ·
2편 · 유형 6가지 ·
3편 · 피해 후 할 일 ·
4편 · 전세보증보험 총정리 ·
5편 · 대항력·확정일자 ·
6편 · 등기부등본 보는 법 ·
7편 · 보증보험 가입조건 비교 ·
8편 · 전세대출 사기 유형
참고 자료 (공식 출처)
- 국가법령정보센터 · 공인중개사법 제25조(확인·설명)
- 국가법령정보센터 · 공인중개사법 제30조(손해배상책임)
- 국가법령정보센터 · 공인중개사법 시행령 제24조(보증 설정)
- 국가법령정보센터 · 공인중개사법 제33조(금지행위)
- 국가법령정보센터 · 공인중개사법 시행규칙(별표1 중개보수)
- 국가법령정보센터 · 부동산거래신고법 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)
- 확인일: 2026년 10월 23일 (Asia/Seoul)
참고 보도·기업·해설 자료 (공식 출처 아님)
※ 이 글은 일반 정보이며 법률·금융 자문이나 특정 상품 권유가 아니에요. 요건·요율은 바뀔 수 있으니 각 기관 공지와 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하세요.