📌 전세보증보험, 이것만 먼저 (2026.10.18 확인)
- 조건 — 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 이내(HUG·HF)
- 보증료 — 보증금액 × 연 보증료율 × 계약일수 ÷ 365
- 시기 — 전세 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청
- 어디서 — 전세대출 보증기관부터 확인 (HUG · HF · SGI)
※ 수치는 공식 안내 기준이며, 보증기관 심사 결과가 최종이에요.
전세사기를 막는 마지막 안전장치가 전세보증보험(전세보증금반환보증)이에요. 🛡️
집주인이 계약이 끝나도 보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 대신 돌려주고 나중에 집주인에게 받아 내는 구조예요.
이 글은 전세사기 예방 시리즈 4편이에요. 계약 전 점검은 1편 예방 체크리스트, 실제 수법은 2편 유형 6가지, 피해 뒤 대응은 3편 피해 후 해야 할 일에서 볼 수 있어요.
📖 목차
가입 조건: 집값의 90% 안에 들어와야 해요
HUG 전세보증금반환보증의 핵심 조건은 하나로 요약돼요. 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%예요.
선순위채권은 내 보증금보다 먼저 돌려받는 돈이에요. 등기부등본 을구의 근저당이 대표적이에요.
- 📝 그 집에 살면서 전입신고 + 확정일자를 받았을 것
- 📅 전세계약 기간이 1년 이상, 공인중개사를 통해 쓴 계약서일 것
- 💰 보증금이 수도권 7억원 · 그 외 5억원 이하
- 📄 등기부 갑구에 압류·가압류·경매 신청 등이 없고, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내
- 🏢 위반건축물이 아닐 것(아파트 제외), 집주인이 HUG 보증금지 대상이 아닐 것
🧮 공시가격으로 집값을 정하면?
시세가 없는 빌라 등은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고 여기에 90%를 곱해요. 그래서 ‘공시가격의 126%까지’라는 말이 나와요. 시세 우선순위·산정 방법은 주택 유형마다 달라요.
갱신 계약도 2024년 1월 1일부터 90%가 적용돼요. 예전처럼 100%까지 되는 줄 알고 있다가 거절되는 경우가 있어요.
보증료 계산 방식
보증료는 보증금액 × 연 보증료율 × 전세계약 일수 ÷ 365로 계산해요. 요율이 연 단위라서 2년 계약이면 대략 두 배가 돼요.
| 부채비율 | 아파트 (보증금 구간별) | 그 외 주택 (보증금 구간별) |
|---|---|---|
| 70% 이하 | 연 0.097% ~ 0.113% | 연 0.111% ~ 0.132% |
| 80% 이하 | 연 0.117% ~ 0.138% | 연 0.142% ~ 0.172% |
| 80% 초과 | 연 0.137% ~ 0.164% | 연 0.172% ~ 0.211% |
부채비율이 높을수록, 아파트가 아닐수록 요율이 올라가요. 즉 위험해 보이는 집일수록 보증료가 비싸요.
모바일 신청·일시납은 각각 3%, 부동산거래 전자계약은 3% 할인이 있고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 10% 할증돼요.
💡 사회배려계층 할인
저소득·다자녀·신혼부부·한부모·고령자 가구 등은 보증료 할인 대상일 수 있어요. 대상별 할인율이 달라서, 신청할 때 해당 서류를 함께 내야 해요(중복 할인 없음).
언제 신청해야 할까?
가장 많이 놓치는 부분이에요. 전세계약 기간의 1/2이 지나기 전까지만 신청할 수 있어요.
신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 기간을 따져요.
- 2년 계약이라면 시작 후 1년이 되기 전까지
- 갱신 계약은 기존 계약 만료 1개월 전부터 ~ 갱신 계약기간 1/2 경과 전까지
- 보증기간은 보증서 발급일부터 계약 만료 후 1개월까지
⚠️ 확인일 기준 모바일 신청 공지
모바일HUG 상품안내에는 아파트·오피스텔 유형이 신청 급증으로 모바일 신청이 일시 불가하다는 공지가 있었어요(법인 임대인 예외). 이 경우 HUG 지사·위탁은행 창구를 확인하세요. 공지는 수시로 바뀌어요.
가능하면 잔금·전입 직후 바로 신청하는 게 안전해요. 시간이 지나 집주인 쪽에 압류 등이 생기면 가입이 막힐 수 있어요.
HUG · HF · SGI, 어디서 가입할까?
전세보증은 세 곳에서 다뤄요. 공공기관인 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사), 민간 보증보험사인 SGI(서울보증)예요.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 | SGI 전세금보장신용보험 |
|---|---|---|---|
| 가입 대상 | 전세 임차인(개인·법인·외국인) | HF 전세자금보증 이용(동시 신청) 임차인 | 임대차계약서상 임차인 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억 · 그 외 5억 이하 | 수도권 7억 · 그 외 5억 이하 | 아파트 제한 없음 · 그 외 10억 이하 (2017 금융위 발표 기준) |
| 주택가격 기준 | 주택가격의 90% − 선순위 | 주택가격의 90% − 선순위 (주택가격 12억 이하) | SGI 심사 기준 |
| 보증료(율) | 연 0.097% ~ 0.211% | 연 0.04% ~ 0.18% (LTV별) | 아파트 연 0.229% · 그 외 0.260% (2025.4 인상 보도 기준, LTV별 할인·할증) |
| 신청 기한 | 계약기간 1/2 경과 전 | 계약기간 1/2 경과 전 | SGI 안내 확인 |
| 가입 금액 | 보증한도 내 일부도 가능 | 보증금 전액만 | 임차보증금 전액 원칙 |
고르는 순서는 간단해요. ① 전세대출을 어느 보증으로 받았는지 먼저 확인하세요.
HF 전세자금보증 대출이면 HF 전세지킴보증을 함께 보는 경우가 많아요.
② HUG·HF 조건(7억/5억, 90%)에 안 맞는 고액 전세라면 SGI 상품을 알아볼 수 있어요. ③ 같은 조건이면 요율과 가입 금액(일부/전액)을 비교해요.
📌 제도 변화 예고 (아직 미정)
2026년 10월 15일 국정감사에서 HUG 사장은 반환보증 전세가율 기준을 90%에서 80%까지 단계적으로 낮추는 방안을 언급했지만 시행 시점은 정해지지 않았다고 답했어요. 확정 공고가 나오면 기준이 바뀔 수 있어요.
가입 전 체크리스트
- ✅ 계약 전: 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 안인지 계산
- ✅ 계약서 특약: ‘보증보험 가입이 안 되면 계약 해제 + 계약금 반환’ 문구
- ✅ 잔금일: 전입신고 + 확정일자 당일 처리
- ✅ 바로 신청: 계약기간 1/2 경과 전, 가능하면 입주 직후
- ✅ 보증서 확인: 보증금액·보증기간·피보증인 이름
팩트체크: 전세보증보험에 대한 흔한 말
주장: 보증금과 선순위채권이 집값의 100%까지면 가입된다
판정: 사실 아님
HUG·HF 모두 주택가격의 90%까지예요. HUG 갱신 계약도 2024.1.1부터 90%를 적용해요.
출처: 서울주거포털 · 전세보증금 반환보증(HUG 상품 개요·보증료율) · HUG 모바일 · 전세보증 FAQ(담보인정비율·할인·할증) · 한국주택금융공사 · 일반전세지킴보증
주장: 공시가격 기준 주택은 공시가의 126%까지 보증된다
판정: 사실
공시가격 140%를 주택가격으로 보고 90%를 적용한 값이에요. 시세 자료가 있으면 그 기준이 먼저 적용될 수 있어요.
출처: 한국주택금융공사 · 일반전세지킴보증 · 연합뉴스(2025.10.9) · 전세보증 주택가격 산정기준
주장: 전세보증은 계약기간 절반이 지나기 전에 신청해야 한다
판정: 사실
HUG·HF 모두 계약기간 1/2 경과 전까지 신청을 안내해요.
출처: 정책브리핑(국토교통부) · 계약 기간 1/2 전까지 신청 · 서울주거포털 · 전세보증금 반환보증(HUG 상품 개요·보증료율) · 한국주택금융공사 · 일반전세지킴보증
주장: HUG 보증료율은 누구나 같다
판정: 사실 아님
보증금 구간·주택 유형·부채비율에 따라 연 0.097%~0.211%로 달라요.
출처: 서울주거포털 · 전세보증금 반환보증(HUG 상품 개요·보증료율)
주장: SGI는 아파트 보증금에 금액 제한이 없다
판정: 반만 사실
2017년 금융위 발표 기준으로는 맞아요. 현재 조건은 SGI 공식 공지를 직접 확인하지 못해 가입 전 확인이 필요해요.
출처: 금융위원회(2017) · 집주인 동의 없이 전세금보장보험 가입
주장: HUG 전세가율 기준이 곧 80%로 낮아진다
판정: 아직 미정
HUG 사장이 단계적 하향 계획을 언급했지만 시행 시점은 미정이라고 답했어요.
출처: 쿠키뉴스(2026.10.15) · HUG 사장 ‘전세가율 80% 단계적 하향, 시점 미정’
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 보증료는 누가 내나요?
전세보증금반환보증은 임차인이 신청하고 보증료를 내는 상품이에요. 계약 때 특약으로 부담을 나누기로 정할 수는 있어요.
Q. 월세(반전세)도 가입되나요?
HUG는 보증부 월세도 대상이 될 수 있어요. 보증금 기준과 계산 방식은 HUG 안내를 확인하세요.
Q. 가입했는데 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
계약 종료 후 임차권등기 등 이행청구 요건을 갖춰 청구해요. 순서는 3편 피해 후 해야 할 일에 정리했어요.
🔗 시리즈 함께 읽기
1편 · 전세사기 예방 체크리스트 ·
2편 · 전세사기 유형 6가지 ·
3편 · 전세사기 피해 후 해야 할 일
참고 자료 (공식 출처)
- 서울주거포털 · 전세보증금 반환보증(HUG 상품 개요·보증료율)
- 모바일HUG · 전세보증금반환보증 상품안내
- HUG 모바일 · 전세보증 FAQ(담보인정비율·할인·할증)
- 한국주택금융공사 · 일반전세지킴보증
- 정책브리핑(국토교통부) · 계약 기간 1/2 전까지 신청
- 금융위원회(2017) · 집주인 동의 없이 전세금보장보험 가입
- 연합뉴스(2025.10.9) · 전세보증 주택가격 산정기준
- 파이낸셜뉴스·뉴스1(2025.3.26) · SGI 전세금보장보험료 인상
- 쿠키뉴스(2026.10.15) · HUG 사장 ‘전세가율 80% 단계적 하향, 시점 미정’
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법
- 확인일: 2026년 10월 18일 (Asia/Seoul)
※ 이 글은 교육 목적의 일반 정보이며 특정 계약·상품 가입을 권하는 추천이 아니에요. 보증 조건·요율·기한은 변경될 수 있으니 HUG(☎1566-9009)·HF(☎1688-8114)·SGI(☎1670-7000) 등 공식 채널에서 꼭 확인하세요. 판단과 책임은 본인에게 있어요.