전세 대항력·확정일자·전입신고 정리: 언제부터 효력이 생길까? (전세사기 시리즈 5편)

전세 계약에서 가장 많이 듣는 말이 ‘전입신고하고 확정일자 받으세요’예요. 그런데 둘이 각각 무엇을 지켜 주는지는 헷갈리기 쉬워요.

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이번 글은 법 조문을 기준으로 대항력과 우선변제권을 짧게 정리해요.

대항력: 언제부터 생기나

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정해요.

같은 조문은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 해요.

대항력이 있으면 집이 팔려도 새 집주인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요 (같은 조 제4항).

우선변제권: 확정일자가 필요한 이유

제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정해요.

즉 확정일자는 ‘집이 경매로 넘어갈 때 배당 순서’와 연결돼요.

구분	필요한 것	근거
대항력	주택 인도 + 주민등록(전입신고)	제3조 제1항
우선변제권	대항요건 + 계약서 확정일자	제3조의2 제2항
확정일자 받는 곳	주민센터·읍면사무소, 등기소, 공증인 등	제3조의6 제1항

전입신고·임대차 신고·확정일자 관계

전입신고는 주민등록법상 전입한 날부터 14일 이내에 해야 해요. 하지만 대항력을 생각하면 입주 당일 바로 하는 게 좋아요.

부동산 거래신고법상 일정 금액을 넘는 주택 임대차 계약은 체결일부터 30일 이내에 신고해야 해요 (대상 금액·지역은 시행령).

이 임대차 신고를 계약서를 제출해 접수하면 확정일자를 받은 것으로 봐요 (제6조의5 제3항).

반대로 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 보지만, 그것만으로 확정일자가 부여된다는 조문은 아니에요.

입주 날 체크리스트

1. ✅ 입주 당일 전입신고
2. ✅ 계약서에 확정일자 받기
3. ✅ 입주 직전 등기부등본 다시 열람
4. ✅ 계약 기간 중 주민등록 유지

팩트체크: 대항력에 대한 흔한 말

참고 자료 (공식 출처)

• 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
• 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
• 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여)
• 국가법령정보센터 · 주민등록법 제16조(거주지의 이동)
• 국가법령정보센터 · 부동산 거래신고법 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)
• 국가법령정보센터 · 부동산 거래신고법 제6조의5(신고 등의 의제)
• 확인일: 2026년 10월 20일 (Asia/Seoul)

※ 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아니에요. 개별 계약의 권리관계는 등기·특약 등에 따라 달라질 수 있어요. 법령은 개정될 수 있으니 국가법령정보센터와 관할 기관에서 최신 내용을 확인하세요.