전세사기 예방 체크리스트 2026: 계약 전 꼭 확인할 7가지 (등기부등본·보증보험·전입신고)

전세는 많은 분들에게 전 재산이 걸린 계약이에요. 🏠

국토교통부에 따르면 전세사기 피해는 2026년에도 매달 700여 건씩 생기고 있어요. 대부분은 “몰라서” 당하는 경우예요.

이 글은 전세사기 예방 시리즈 1편이에요. 계약 전에 꼭 확인할 것만 쉬운 말로 모았어요.

한눈에 보는 전세사기 예방 체크리스트 7

저장해 두고 집을 보러 갈 때마다 하나씩 체크해 보세요. ✅

계약 전: 시세·등기부·선순위·보증보험

① 시세와 전세가율부터 봐요

전세가율은 집값 대비 보증금 비율이에요. 보증금이 집값에 가까울수록 집이 경매로 넘어갔을 때 돌려받기 어려워요. 이런 집을 흔히 “깡통전세”라고 불러요.

HUG·국토부·한국부동산원이 함께 만든 안심전세앱에서 매매 시세, 지역 평균 전세가율, 보증 가입 가능 여부를 한 번에 볼 수 있어요.

② 등기부등본: 갑구와 을구만 기억해요

• 갑구 = 집주인이 누구인지. 계약할 사람과 같은지, 압류·가압류·가등기·신탁이 있는지 봐요.
• 을구 = 집에 걸린 빚. 근저당권(채권최고액), 전세권, 임차권등기가 있는지 봐요.
• 아파트가 아닌 다가구·단독주택은 토지 등기부도 따로 확인해요.

등기부등본은 집주인이 아니어도 누구나 대법원 인터넷등기소에서 열람할 수 있어요(HUG 안내 기준 열람 700원).

③ 등기부에 안 나오는 빚: 선순위 보증금·체납 세금

다가구주택은 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 먼저 변제될 수 있어요. 집주인의 체납 세금도 등기부에는 안 나와요.

그래서 주택임대차보호법 제3조의7은 계약할 때 임대인이 확정일자 부여 현황 등 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 정하고 있어요. 계약 전에 미리 요청하세요.

④ 보증보험 가입이 되는 집인지 먼저 확인해요

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품이에요. HUG, 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 취급해요.

• HUG 기준 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%여야 해요.
• 등기부에 압류·가압류 등 권리침해가 없어야 하고, 전입신고·확정일자가 필요해요.
• 신청은 보통 계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요.

계약서를 쓰기 전에 가입 가능 여부를 확인하는 게 핵심이에요. 계약 후 거절되면 되돌리기 어려워요. 기관별 자세한 비교는 시리즈 4편에서 다룰게요.

계약할 때: 사람과 돈의 흐름

• 신분증과 등기부의 소유자 정보가 같은지 대조해요. 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인해요.
• 공인중개사가 등록된 중개사인지 확인해요(안심전세앱 중개사 조회).
• 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내요.
• “잔금 전 근저당 말소”, “보증보험 가입 불가 시 계약 해제” 같은 특약을 넣어 두면 좋아요.

잔금·이사: 전입신고와 확정일자

• 잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 열람해요. 계약 후 근저당이 새로 생겼을 수 있어요.
• 이사 당일 전입신고 + 확정일자를 받아요.
• 대항력은 주택임대차보호법 제3조에 따라 전입신고 다음 날 0시부터 생겨요.
• 보증보험 가입 대상이면 바로 신청해요.

2026년 달라진 것·달라질 것

• 전세사기피해자법 유효기간: 2027년 5월 31일까지 연장. 단, 2025년 6월 1일 이후 처음 계약한 임차인은 적용 대상이 아니에요.
• 최소보장제·선지급: 경·공매 후 회복금이 보증금 1/3에 못 미치면 차액을 지원하는 개정법이 2026년 11월 13일 시행 예정이에요.
• 대항력 즉시 발생: 정부가 2026.3.10 대책에서 추진을 밝혔지만, 2026.10.16 현재 법 개정은 국회 심사 중이에요.
• 안심전세앱: 2026년 9월부터 다가구주택 위험도 진단 기능이 추가된다고 안내됐어요.

커뮤니티·X에서 도는 전세사기 주장 팩트체크

부동산 카페·유튜브·X·블로그에서 자주 보이는 주장을 현행법과 공식 안내 기준으로 짧게 짚어 봤어요. 사람·계정 인용은 하지 않고, 주장만 바꿔 적었어요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세가율이 몇 %면 위험한가요?

정답처럼 정해진 기준은 없어요. 다만 HUG 보증은 보증금과 선순위채권을 더해 주택가격의 90% 이내여야 가입돼요. HUG 안내에서는 선순위 빚과 보증금 합계가 집값의 80% 이하일 때를 비교적 안전하다고 설명해요.

Q. 등기부등본은 언제 봐야 하나요?

계약 전, 그리고 잔금 직전에 다시 보세요. 이사 후에도 안심전세앱의 등기 변동 알림을 활용할 수 있어요.

Q. 확정일자와 전입신고는 뭐가 달라요?

전입신고(+입주)는 대항력, 확정일자는 경매 때 순서대로 돌려받는 우선변제권에 필요해요. 둘 다 챙겨야 해요.

Q. 집주인이 납세증명서를 안 보여주면요?

법에 따른 제시 의무가 있으니 요청하세요. 끝내 거부하면 계약을 다시 생각해 보는 게 안전해요.

Q. 이미 피해를 입었다면 어디에 문의하나요?

HUG 전세피해지원센터(☏1566-9009)나 지자체 전세피해지원센터에서 상담받을 수 있어요. 피해자 지원은 시리즈 6편에서 정리할게요.

참고 자료 (공식 출처)

• 국토교통부(정책브리핑 2026.3.19): 전세사기 피해, 촘촘하게 예방합니다
• 국토교통부(정책브리핑 2025.5.2): 전세사기 피해자 결정 신청 2027년 5월 말까지 연장
• HUG 안심전세포털: 안심전세 App
• HUG 안심전세포털: 등기부등본 확인
• HUG: 전세보증금반환보증 상품안내
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)
• 국가법령정보센터: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
• 대법원 인터넷등기소
• 확인일: 2026년 10월 16일 (KST)

※ 이 글은 정보 제공 목적이며 특정 주택·상품의 계약이나 매수·매도를 권유하지 않아요. 제도와 수치는 바뀔 수 있으니 최신 내용은 공식 자료를 확인하고, 구체적인 사안은 HUG·법률 전문가와 상담하세요. 판단과 책임은 본인에게 있어요.