등기부등본 보는 법: 갑구·을구에서 전세사기 신호 찾기 (전세사기 시리즈 6편)

1편 체크리스트에서 ‘등기부등본을 꼭 보세요’라고 했죠. 그런데 막상 떼어 보면 표와 용어가 많아서 어디를 봐야 할지 막막해요.

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이번 글은 세 칸만 나눠서, 전세 계약 전에 꼭 볼 곳을 짚어 볼게요.

등기부등본, 3칸 구조

부동산등기법 제15조는 등기기록에 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권), 을구(소유권 외의 권리)를 둔다고 정해요.

정식 이름은 등기사항전부증명서예요. 법 제19조에 따라 누구든지 수수료를 내고 열람·발급할 수 있어서, 집주인이 아니어도 대법원 인터넷등기소에서 바로 확인할 수 있어요.

표제부: 이 집이 맞나?

• 주소·동·호수가 계약서와 같은지 (다른 호수 등기부를 보여 주면 다시 요청)
• 건물 용도가 주거용인지 — HUG는 근린생활시설이면 전세자금 대출이 어려울 수 있다고 안내해요
• 집합건물이면 대지권이 있는지, ‘별도등기 있음’이면 토지 등기부도 따로 확인

HUG는 다가구·다세대·단독주택처럼 집합건물이 아닌 경우 토지 등기부도 함께 보라고 안내해요.

갑구: 진짜 집주인과 위험 표시

갑구 표의 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 소유자이자 계약할 상대예요. 신분증과 계약서의 인적사항이 같은지 비교해요.

HUG는 갑구에 압류·가압류·가등기·강제경매개시결정·신탁이 있으면 전문가와 함께 사실관계를 확인하라고 안내해요.

을구: 이 집에 빚이 얼마나?

을구에는 근저당권, 전세권, 임차권처럼 소유권 외의 권리가 적혀요. 아무 권리도 없으면 비어 있어요.

근저당권 칸의 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 담보하는 채무의 최고 한도예요 (민법 제357조). HUG는 보통 빌린 돈의 120%로 설정한다고 안내해요.

이전 세입자가 보증금을 못 받아 남긴 임차권등기가 보이면 특히 조심해요. ‘말소사항 포함’으로 떼면 지워진 과거 이력까지 볼 수 있어요.

선순위 빚 + 보증금, 집값의 몇 %?

HUG는 근저당 등 선순위 채권과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 때 일반적으로 안전한 계약으로 판단한다고 안내해요.

다만 같은 안내에서 미납 국세나 임금채권처럼 등기부에 없는 빚이 있을 수 있다고 함께 경고해요. 보증보험 가입 가능 여부(4편)까지 같이 봐요.

등기부에 안 나오는 것

• 임대인의 미납 국세·지방세 — 국세 완납증명서 등은 임대인에게 요청해야 해요
• 임금채권 — 임대인이 사업주라면 사회보험 완납증명서로 짐작
• 다가구주택의 먼저 들어온 세입자 보증금 — 확정일자 부여현황(임대인 동의 필요)으로 확인
• 아직 등기를 마치지 못한 임차권 — 전입세대 열람 등으로 확인

언제 떼야 할까?

HUG는 계약 전뿐 아니라 잔금 치르기 직전에도 반드시 확인하라고 안내해요. 입주 전에 집을 담보로 빚을 지거나 팔 수 있기 때문이에요.

대항력은 전입신고 다음 날부터 생기니(5편), 그 이후 한 번 더 보는 습관도 도움이 돼요.

팩트체크: 등기부에 대한 흔한 말

참고 자료 (공식 출처)

• 국가법령정보센터 · 부동산등기법 제15조(물적 편성주의)
• 국가법령정보센터 · 부동산등기법 제19조(등기사항의 열람과 증명)
• 국가법령정보센터 · 민법 제357조(근저당)
• HUG 안심전세포털 · 전세계약 체결 전 유의사항: 등기부등본 확인
• 대법원 인터넷등기소
• 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
• 확인일: 2026년 10월 21일 (Asia/Seoul)

※ 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아니에요. 개별 계약의 권리관계는 등기·특약 등에 따라 달라질 수 있어요. 법령과 기관 안내는 바뀔 수 있으니 국가법령정보센터·HUG·인터넷등기소에서 최신 내용을 확인하세요.