전세사기 피해 후 해야 할 일: 신고·상담·보증금 회수·법률지원 순서 (2026)

보증금을 못 받게 됐을 때, “어디에 먼저 연락해야 하지?”가 가장 막막해요. 😥

이 글은 전세사기 예방 시리즈 3편이에요. 피해 이후에 할 일만 모아, 경찰·국토부·HUG·대한법률구조공단·법제처 등 공식 안내로 검증했어요. 금액·매수·매도 추천은 없어요.

계약 전이라면 1편 예방 체크리스트와 2편 유형 6가지를 먼저 보세요.

피해 후 대응 흐름 (한눈에)

아래 순서를 기준으로, 본인 상황이 보증 가입인지·다수 피해자인지에 따라 4단계에서 갈라져요.

1단계 · 증거 확보

신고·이행청구·피해자 결정 어디서든 같은 서류를 다시 요구해요. 처음부터 폴더로 모아 두세요.

• 필수에 가까운 것 — 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 보증금 이체·입금 내역, 주민등록등·초본(전입일 확인), 부동산등기사항전부증명서
• 있으면 강한 것 — 갱신 거절·해지 통지(문자·카톡·내용증명·녹취), 경매·공매 통지서, 임대인 수사 관련 서류(사건사고사실확인원 등)
• 서울시 등 지자체 안내도 결정신청서·계약서·개인정보 동의서를 기본으로 두고, 해당 사실이 있을 때만 추가 서류를 받아요(서울주거포털).

2단계 · 상담 창구

혼자 절차를 짤 필요 없어요. 먼저 무료 상담부터 잡는 게 안전해요.

• HUG 전세피해지원센터 — 변호사·법무사 상담, 이후 소송·법무 연계 안내. 콜센터 ☎1533-8119(서울센터 등은 예약제) · HUG 피해지원 안내
• 거주지·피해주택 관할 시·군·구 — 특별법 피해자 결정 접수·안내. 온라인은 국토부 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)
• 대한법률구조공단 — 법률상담·소송구조 ☎132 · klac.or.kr

3단계 · 임차권등기명령 (이사 전에)

임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 못 받으면, 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의3, 찾기쉬운 생활법령정보).

• 등기가 끝나면, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사·전출할 수 있어요.
• 등기 전에 전출하면 대항요건을 잃을 수 있어요. 새 집 전입신고를 서두르기 전에 등기 완료를 확인하세요.
• 신청은 전자소송·방문 접수가 가능하고, 법원 결정 후 등기소 촉탁으로 진행돼요. 상속등기 전이라도 절차가 개선된 사례가 있어요(대법원 2023.1.17 보도).
• HUG 전세보증금반환보증 이행청구도 원칙적으로 임차권등기를 마친 뒤예요(모바일HUG 이행청구 안내, 생활법령).

4단계 · 보증금 회수 — 두 갈래

A. 전세보증금반환보증(HUG 등) 가입자

계약 해지·종료 후 1개월 안에 정당한 사유 없이 보증금을 못 받았거나, 경·공매 배당 후에도 못 받은 경우가 보증사고예요. 사고 통지 → 이행청구 → 심사 → 대위변제(명도 후 수령) 순이에요(HUG, 안심전세포털).

• 이행청구 전·후에 확정일자 계약서, 임차권등기 결정문·등기된 등기부등본, 계약 종료 증빙 등이 필요해요.
• 심사 후 이행이 결정되면, 집을 비운 뒤(명도) 이행금을 받는 구조예요.
• 특별법 안내상 이미 반환보증·보험에 가입한 임차인은 피해자 결정(일부 지원) 적용에서 제외되는 경우가 있어요. 본인 가입 여부를 먼저 확인하세요(서울주거포털).

B. 미가입 · 다수 피해자 — 특별법 피해자 결정

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자등 결정을 받으면 경·공매 특례, 우선매수권, LH 매입·주거지원, 저리 대출 등 후속 지원을 신청할 수 있어요(국가법령정보센터, 서울주거포털).

• 신청 — 온라인(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 피해주택 관할 시·군·구 방문
• 기본 요건(요약) — 인도·전입·확정일자(또는 임차권등기 등), 보증금 상한(원칙 5억 원, 지역·여건에 따라 조정·최대 범위는 안내 확인), 다수 피해자(파산·회생·경공매·집행권원 등), 반환 불이행 의도를 의할 상당한 이유
• 절차 — 신청 → 광역 접수·조사(신청일부터 대체로 30일 이내) → 국토부 위원회 결정·송달 → 지원 혜택은 관련 기관에 별도 신청. 이의는 송달일부터 30일 이내
• 주의 — 결정만으로 보증금이 바로 입금되지는 않아요. 회수·주거 지원은 각각 신청·심사가 이어져요. LH 매입·경매차익 지원 등은 결정 후 절차를 따릅니다(마이홈·LH 안내).

5단계 · 신고·고소

임대인의 기망·편취가 의심되면 사기죄 등으로 수사기관에 고소할 수 있어요. 형사 절차는 처벌을 위한 것이고, 보증금 회수 절차와는 별개예요.

• 어디? 원칙적으로 범죄지(대개 임차주택 소재지) 또는 피의자 주소지 관할 경찰서 민원실에 고소장 접수. 경제범죄(사기 등) 안내는 경찰 민원 창구에서도 확인할 수 있어요(경찰청 민원24 범죄신고).
• 무엇을? 계약·입금·허위 고지·반환 거절 정황을 시간순으로 적고, 1단계에서 모은 증거를 첨부해요.
• 112? 긴급 상황(현장 폭력·협박 등)이 아니면, 일반 고소는 민원실·예약 상담이 맞아요.
• 수사 진행 서류(사건사고사실확인원 등)는 특별법 신청의 “의도” 소명에도 도움이 될 수 있어요.

6단계 · 법률지원

HUG 상담 이후 소송·법무가 필요하면 소득·상황에 따라 창구가 나뉘어요(HUG 안내).

• 대한법률구조공단 공익소송 — 구조대상(중위소득 기준 등)에 해당하면 보증금반환청구 등 무료 소송 연계. 문의 ☎132
• 대한변협법률구조재단 — 국토부 피해자 결정문 또는 HUG 피해확인서 소지자 등 요건에 해당하면 소송대리 지원(인지·송달료 등은 별도). HUG가 안내하는 창구로 신청
• 대한법무사협회 연계 — 임차권등기명령·경·공매 등 법무 절차, 표준보수 대비 할인 안내(실제 수임은 협의)
• 가압류, 지급명령, 배당요구, 중개사 상대 손해배상 등은 사안에 따라 선택이 달라요. 상담에서 우선순위를 정하세요.

연락처·창구 한눈에

번호·운영시간은 기관 사정으로 바뀔 수 있어요. 클릭 전 공식 페이지에서 한 번 더 확인하세요.

커뮤니티에서 도는 주장 팩트체크

피해 후 카페·오픈채팅·SNS에서 자주 보이는 말을 법령·공식 안내로만 판정했어요.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 못 받았는데 오늘 이삿날을 잡아도 되나요?

가능하면 임차권등기 완료를 확인한 뒤 전출하세요. 급하면 지원센터·법무사와 일정부터 조율하세요.

Q. 보증보험이 없으면 방법이 없나요?

아니요. 임차권등기, 특별법 피해자 결정, 경·공매 배당, 민사·법률구조 등 다른 길이 있어요. 상담부터 받으세요.

Q. 112에 전화하면 되나요?

긴급 위험이 있을 때예요. 일반적인 전세사기 고소는 관할 경찰서 민원실 접수가 맞아요.

Q. 피해자 결정이 부결됐어요.

송달일부터 이의신청 기간이 있어요. “반환 불이행 의도” 소명 자료를 보완하는 경우가 많아요.

Q. 집주인이 사망·연락 두절이에요.

임차권등기 절차가 개선된 바 있고, HUG의 상속재산관리인 선임 지원 등도 상담에서 확인할 수 있어요.

참고 자료 (공식 출처)

• HUG 전세 피해자 지원 · 법률상담·구조 안내
• 모바일HUG · 전세보증금반환보증 이행청구
• HUG 안심전세포털 · 보증금 돌려받고 이사 나가기
• 찾기쉬운 생활법령정보 · 계약기간 종료 후 유의사항
• 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법(임차권등기명령)
• 국가법령정보센터 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
• 서울주거포털 · 전세사기피해자등 결정신청 안내
• 국토부 전세사기피해자 지원관리시스템
• 대한법률구조공단
• 경찰청 민원24 · 범죄신고
• 대법원 보도자료(2023.1.17) · 임차권등기명령 절차 개선
• 마이홈 · LH 전세사기 피해자 주거지원 안내
• 확인일: 2026년 10월 17일 (Asia/Seoul)

참고 보도 (언론 · 공식 출처 아님)

• 연합뉴스(2026.4.23) · 최소보장·선지급 관련 보도

※ 정보 제공 목적이며 특정 계약·매수·매도를 권유하지 않아요. 제도·번호·기한은 바뀔 수 있으니 공식 페이지와 상담으로 확인하세요. 판단과 책임은 본인에게 있어요.