전세사기 유형 6가지와 실제 피해자 대응 (2026)

📌 핵심 요약 (2026.10.16 확인)

실제 판결·수사로 확인된 전세사기는 무자본 갭투자, 동시진행, 신탁, 이중계약, 선순위 속이기, 작업대출이 대표적이에요.
피해 후 대응의 기본은 임차권등기명령 → 보증사 이행청구, 그리고 피해자 결정 신청이에요.
형사 처벌과 보증금 회수는 별개예요. 가해자가 실형을 받아도 돈은 따로 찾아야 해요.

전세사기 기사는 많지만, “실제로 어떻게 당했고 피해자들은 뭘 했는지”는 잘 안 보여요. 😥

이 글은 전세사기 예방 시리즈 2편이에요. 판결과 경찰 발표로 실제 확인된 수법만 골라, 피해자들이 한 대응과 결과를 공식 자료로 대조했어요. 개인 이름은 쓰지 않았어요.

계약 전 체크리스트는 1편: 전세사기 예방 체크리스트에서 먼저 보세요.

📖 목차

숫자로 보는 전세사기 (2026.9 기준)
실제 전세사기 유형 6가지
피해자 대응 순서: 무엇이 통했나
자주 도는 주장 팩트체크
자주 묻는 질문 (FAQ)

숫자로 보는 전세사기 (2026.9 기준)

피해자 결정 누적 4만 1,559건, 심의 건 대비 인정률 58.5% (국토부 발표, 연합뉴스 2026.10.12)
인정된 피해자의 75.9%가 40세 미만, 보증금 3억 원 이하가 97.7%
피해 주택은 다세대(28.3%) · 오피스텔(21.0%) · 다가구(18.8%) · 아파트(13.3%) 순

사회초년생과 빌라·오피스텔에 피해가 몰려 있어요. 아파트도 안전지대는 아니에요.

실제 전세사기 유형 6가지

1. 빌라왕 · 무자본 갭투자(깡통전세)

어떻게? 자기 돈 없이 빌라를 사면서 매매가보다 높은 전세보증금을 받아 집값을 치르는 방식이에요. 다음 세입자 보증금으로 돌려막다 막히면 한꺼번에 터져요. 수백 채를 보유한 임대인이 200명 넘는 임차인 보증금 수백억 원을 돌려주지 못해 1심 징역 10년을 받은 사례가 있어요(연합뉴스 2026.1).
⚠️ 경고 신호 보증금이 시세에 육박하거나 넘음, 집주인이 “집 여러 채 가진 사업가라 걱정 없다”고 함.
피해자 대응 보증보험에 가입한 임차인은 임차권등기명령 → HUG 이행청구로 회수했어요. 미가입자는 경매에 직접 참여하는 등 오랜 기간 회수에 매달렸다고 판결문이 적고 있어요.
결과는? 보증보험 가입자는 비교적 빨리 회수했고, 미가입자는 경매 결과에 따라 손실이 컸어요. 임대인이 사망한 사건에선 상속 문제로 절차가 막혔는데, 대법원이 상속등기 없이도 임차권등기가 가능하도록 절차를 바꿨어요(대법원 2023.1.17).

2. 동시진행 · 바지 임대인

어떻게? 신축 빌라를 분양하면서 매매와 전세 계약을 같은 날 진행하고, 소유권은 돈 없는 “바지 임대인”에게 넘겨요. 건축주·분양 브로커·중개사가 수수료를 나눠 가져요. 349명에게서 보증금 699억 원을 가로챈 일당은 항소심에서도 징역 15년, 범죄단체조직까지 유죄였어요(매일경제 2026.7). 2026년 4월에도 신축 오피스텔 사회초년생 22명 피해 사건으로 49명이 송치됐는데, 피해자들은 등기부가 깨끗해서 의심하지 못했다고 해요(연합뉴스 2026.4.10).
⚠️ 경고 신호 신축 빌라, 잔금일에 집주인이 바뀜, 중개사가 “이사비·지원금”을 줌, 시세 자료가 거의 없음.
피해자 대응 위 사건은 국토부 의뢰로 수사가 시작됐고, 경찰은 가해자 회유·협박에 신고를 미루지 말라고 당부했어요. 동시에 피해자 결정 신청으로 경·공매 유예, 우선매수권, LH 매입 지원을 받는 길을 택했어요.
결과는? 형사적으로는 중형이 나왔지만, 바지 임대인은 재산이 없어 형사 판결만으로는 보증금이 돌아오지 않았어요.

3. 신탁 사기(무권계약)

어떻게? 소유권이 신탁회사에 넘어간 집을 원래 집주인이 신탁회사 동의 없이 세놓는 수법이에요. 이 계약은 신탁회사에 대해 무효가 될 수 있어요(찾기쉬운 생활법령정보).
⚠️ 경고 신호 등기부 갑구에 “신탁” 표시, “신탁은 형식일 뿐”이라는 설명.
피해자 대응 피해자들은 신탁사·금융기관의 명도(퇴거) 소송에 맞서며 피해자 결정을 신청하고 LH 매입을 요청했어요.
결과는? 한동안 지원 사각지대였다가 2024년 11월부터 LH 매입 대상에 신탁사기 주택이 포함됐어요. 그래도 매입이 늦어 명도 소송 선고를 앞둔 가구가 있었어요(한겨레 2025). 2026.11.13부터는 선지급-후정산이 시행될 예정이에요.

4. 이중계약 · 가짜 대리인

어떻게? 오피스텔 관리인·중개보조원이 집주인에게는 월세로, 세입자에게는 전세로 계약하고 보증금을 가로채요. 안산에선 5년간 123명, 65억 원 피해로 중개사·보조원 4명이 검거됐어요. 가짜 집주인 번호를 알려줘 통화까지 속였어요(경찰뉴스24).
⚠️ 경고 신호 집주인과 직접 통화 거절, 보증금을 관리인·대리인 계좌로 요구, 위임장이 포괄적임.
피해자 대응 피해자들은 형사고소와 함께 집주인을 상대로 보증금 반환을 다퉜어요.
결과는? 서울시는 판례상 이런 경우 집주인 책임을 60% 이상으로 본 사례가 있다고 안내해요(서울시 부동산정보광장). 전액 회수는 쉽지 않아요.

5. 선순위 보증금 속이기(다가구)

어떻게? 다가구주택은 건물 전체 세입자 보증금이 순서대로 변제돼요. 이를 이용해 먼저 들어온 세입자 보증금을 줄여 말하는 수법이에요. 대전에선 “선순위 합해도 안전하다”고 속인 임대인이 징역 2년 8월(충청일보 2025.6), 수원에선 이른바 “쪼개기 담보”와 선순위 축소로 154억 원을 가로챈 혐의로 중개업자 등 11명이 송치됐어요(더팩트).
⚠️ 경고 신호 다가구인데 선순위 보증금 자료를 안 보여줌, “다들 문제없이 살아요”라는 말뿐.
피해자 대응 계약 전 확정일자 부여 현황 요청(1편 참고), 피해 후에는 형사고소·피해자 결정 신청.
결과는? 형사 유죄가 나와도 다가구는 배당 순서가 뒤면 회수가 어려웠어요. 그래서 계약 전 확인이 사실상 유일한 방어예요.

6. 전세대출 작업대출(허위 임차인)

어떻게? “명의만 빌려주면 수고비 준다”며 가짜 임대인·임차인을 모아 허위 전세계약서로 전세대출을 받아 나눠 갖는 수법이에요. 경찰 특별단속에서 검거 인원의 35.3%가 이런 “허위 보증·보험” 유형이었어요(국가수사본부 발표 보도).
⚠️ 경고 신호 SNS·지인의 “대출 명의 알바”, 집을 보지도 않고 계약서만 쓰자는 제안.
피해자 대응 이 유형의 피해자는 주로 은행·보증기관이에요. 명의를 빌려준 사람도 공범으로 기소돼요.
결과는? 법원은 허위 임차인 역할만 한 사람에게도 유죄를 선고했어요(수원지법 2025.5.21 선고 2024고단3193). 대출금 상환 책임까지 남을 수 있어요.

피해자 대응 순서: 무엇이 통했나

✅ 통했던 것
① 계약 종료 후 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 유지 → ② 보증 가입자는 HUG·HF·SGI 이행청구 → ③ 여러 명이 같은 임대인에게 당했다면 피해자 결정 신청(경·공매 유예, 우선매수권, LH 매입, 저리 대출) → ④ 자료를 모아 집단 고소

❌ 잘 안 됐던 것
· 임차권등기 전에 먼저 이사·전출 → 대항력 상실 위험
· 형사 판결만 기다리기 → 회수는 별도
· “의도” 입증 자료 없이 피해자 신청 → 부결의 97%가 “보증금 미반환 의도” 요건 관련(연합뉴스 2026.9). 이의신청으로 결과가 바뀐 경우도 많아요.

임차권등기명령: 계약이 끝나고 보증금을 못 받으면 집 소재지 관할 법원에 신청해요(찾기쉬운 생활법령정보).
HUG 이행청구: 계약 종료 후 1개월이 지나도 못 받으면 임차권등기를 마친 뒤 청구해요.
피해자 결정: 거주지 관할 시·도에 신청하고, 전세피해지원센터에서 안내를 받아요.

커뮤니티·X에서 도는 전세사기 대응 주장 팩트체크

피해자 카페·유튜브·X·블로그에서 자주 보이는 주장을 법령과 공식 발표 기준으로 짚었어요. 개인 글은 인용하지 않고 주장만 요약했어요.

전세사기 대응 관련 주장 팩트체크 요약표 — 7가지 주장 판정 한눈에 보기 (머니아메 자체 제작 · 2026.10.16)

💡 읽는 법
사실 = 법령·당국 안내와 일치
반만 사실 = 일부만 맞거나 전제가 빠짐
사실 아님 = 현행법·안내와 어긋남
아직 미정 = 시행 전이거나 바뀔 수 있음

사실 주장: 등기부등본이 깨끗해도 전세사기를 당할 수 있다

동시진행 사건 피해자들은 등기부가 깨끗해 의심하지 못했어요. 집값 대비 보증금, 집주인의 반환 능력은 등기부에 안 나와요. → 유형 2 · 출처: 연합뉴스(2026.4.10), HUG 등기부등본 안내

사실 아님 주장: 가해자가 유죄 판결을 받으면 보증금도 돌려받는다

형사 재판은 처벌을 정하는 절차예요. 보증금 회수는 임차권등기·경매 배당·보증 이행 등 별도 절차로 해야 해요. → 대응 순서 · 출처: 찾기쉬운 생활법령정보

사실 아님 주장: 보증보험이 있으면 임차권등기 없이 바로 돈을 준다

HUG 이행청구는 원칙적으로 임차권등기를 마친 뒤 해요. 결정문으로 심사를 시작할 수는 있지만 보증금을 받기 전까지 등기가 끝나야 해요. → 대응 순서 · 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(HUG 보증이행 안내)

반만 사실 주장: 피해자 결정을 신청하면 대부분 인정된다

누적 인정률은 58.5%예요. 부결 대부분이 “보증금 미반환 의도” 요건 관련이라 자료 준비가 중요해요. 이의신청·재신청으로 인정된 사례도 있어요. → 숫자 · 출처: 국토부 발표(연합뉴스 2026.10.12·2026.9.2)

사실 아님 주장: 신탁 사기 피해자는 특별법 지원을 못 받는다

예전엔 사각지대였지만 지금은 특별법상 피해자(신탁사기피해자 등)로 결정될 수 있고, LH 매입 대상에도 포함됐어요. → 유형 3 · 출처: 국가법령정보센터, 한겨레

아직 미정 주장: 지금 신청하면 국가가 보증금 1/3을 바로 준다

최소보장제·선지급을 담은 개정법은 통과됐지만 2026년 11월 13일 시행 예정이에요. 세부 지급 절차는 시행 후 공고를 확인해야 해요. → 유형 3 · 출처: 국가법령정보센터, 연합뉴스(2026.4.23)

사실 아님 주장: 전세대출 명의만 빌려주면 나는 처벌받지 않는다

허위 임차인 역할만 한 사람도 사기 공범으로 유죄를 받은 판결이 있어요. → 유형 6 · 출처: 수원지법 2024고단3193, 국가수사본부 발표 보도

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 보증금을 못 받았는데 바로 이사 가도 되나요?

먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기가 끝난 걸 확인한 뒤 이사하는 게 안전해요. 먼저 전출하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있어요.

Q. 보증보험이 없으면 방법이 없나요?

아니에요. 임차권등기, 경매 배당, 피해자 결정에 따른 경·공매 유예·우선매수권·LH 매입 지원 등을 검토할 수 있어요. 지원센터 상담을 먼저 받아 보세요.

Q. 집주인이 사망했어요.

2023년부터 상속등기를 먼저 하지 않아도 임차권등기를 할 수 있도록 절차가 바뀌었어요. HUG의 상속재산관리인 선임 지원도 확인해 보세요.

Q. 피해자 결정이 부결됐어요.

이의신청이나 사정이 바뀐 뒤 재신청이 가능해요. 수사 진행 상황 등 “의도”를 보여줄 자료를 보완하는 게 핵심이에요.

Q. 어디에 상담하나요?

전국 전세피해 및 예방지원센터, HUG(☏1566-9009), 거주지 시·도 전세피해 창구에서 상담받을 수 있어요.

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참고 자료 (공식 출처 · 보도)

※ 이 글은 정보 제공 목적이며 특정 주택·상품의 계약이나 매수·매도를 권유하지 않아요. 사례는 보도·판결을 요약했고 개인을 특정하지 않았어요. 구체적인 사안은 전세피해지원센터·법률 전문가와 상담하세요. 판단과 책임은 본인에게 있어요.

전세사기 유형 6가지와 실제 피해자 대응: 빌라왕·신탁·이중계약에서 배운 것 (2026)